Vastgoed: normaal of meer dan normaal vermogensbeheer: box 3 of box 1?

Normaal vermogensbeheer wordt als beleggingsactiviteit beschouwd en valt daardoor onder de heffing van box 3.

Meer dan normaal vermogensbeheer daarentegen is een activiteit die in box 1 als resultaat uit overige werkzaamheid of zelfs als winst uit onderneming wordt belast.

Het verschil, zeker bij (positieve) vermogenswinsten, qua fiscale heffing is aanzienlijk.

Op het gebied van kwalificatie van de werkzaamheden verschijnen er regelmatig gerechtelijke uitspraken. Hieruit is af te leiden in welke situaties het beheer van vermogen in box 3 kan vallen en wanneer er sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer in box 1. Door tijdig van het onderscheid bewust te zijn, is het mogelijk om eventuele (toekomstige) discussie met de fiscus hierover in goede banen te leiden. Bijvoorbeeld door het vastleggen van relevante (positieve) kenmerken van het beheer.

Hieronder volgt een aantal uitspraken die het verschil tussen normaal vermogensbeheer en meer dan normaal vermogensbeheer nader preciseren.

Rechtbank Noord-Nederland

In deze zaak (05-12-2019 • 17/02624 • ECLI:NL:RBNNE:2019:5115) gaat het om een vennootschap die zo’n 15 panden verhuurt. Sinds 1993 heeft er geen actieve handel in of verbouw van panden meer plaatsgevonden. Er is louter nog sprake van de verhuur van kamers. Deze activiteiten worden door de rechtbank niet aangemerkt als een materiële onderneming. Ondanks dat de verhuuractiviteiten behoorlijk wat tijd kosten zijn deze op zichzelf onvoldoende om te spreken van meer dan normaal vermogensbeheer.

Conclusie op basis van deze uitspraak: verhuur an sich is beleggen (box 3), handelen en verbouwen kan meer dan normaal vermogensbeheer opleveren (box 1). De belanghebbende heeft overigens hoger beroep ingesteld.

Rechtbank Zeeland-West-Brabant

In deze zaak (04-07-2019 • 17/00876 • ECLI:NL:RBZWB:2019:3127) herontwikkelt belanghebbende een voormalig postkantoor tot pand met woonfunctie. Hiervoor worden plannen gemaakt met de architect en de gemeente. Ook heeft belanghebbende de bouw begeleid en nieuwe huurders gezocht. Deze werkzaamheden worden aangemerkt als meer dan normaal vermogensbeheer. De gerealiseerde vermogenswinst mag belast worden in box 1.

Conclusie op basis van deze uitspraak: herontwikkeling van panden is meer dan normaal vermogensbeheer (box 1), zeker wanneer belastingplichtige daarbij zelf actief betrokken is. De belanghebbende heeft overigens hoger beroep ingesteld.

Rechtbank Noord-Holland

In deze zaak (30-04-2019 • 17/04051 • ECLI:NL:RBNHO:2019:3615) koopt een aannemer privé een pand. Dit laat hij verbouwen door zijn eigen aannemingsbedrijf. Dit levert een mooie verkoopwinst op. Deze dient te worden belast in box 1 omdat het nooit de bedoeling was het pand te gaan verhuren. Verbouwing en doorverkoop was het plan. Dit betreft een activiteit die als meer dan normaal vermogensbeheer dient te worden beschouwd. Daardoor valt deze in box 1.

Conclusie op basis van deze uitspraak: De wijze waarop een aangekocht pand ten gelde gemaakt gaat worden (ontwikkeling, verbouwing of verhuur) is van grote invloed op de fiscale allocatie. De belanghebbende heeft overigens hoger beroep ingesteld.

Rechtbank Haarlem

In deze zaak (26-11-2012 • 12/03017 • ECLI:NL:RBHAA:2012:BY9789) kopen twee particulieren samen een pand met daarin verhuurde appartementen. Binnen zes maanden wordt dit met een flinke winst doorverkocht. Volgens de Belastingdienst moet dit belast worden in box 1 omdat de verkoopwinst het resultaat is van de deskundigheid, de arbeid en het inzicht in de markt van de twee mannen. De rechtbank gaat hier niet in mee. Bij aankoop van het pand was het de bedoeling dit te blijven verhuren. Door omstandigheden bleek groot onderhoud nodig en kwam verkoop op hun pad. Via de betrokken architect werd een koper gevonden. De verkoopwinst mag onbelast in box 3 worden genoten.

Conclusie op basis van deze uitspraak: zonder arbeid te verrichten en zonder vooraf zeker te weten dat een verkoopwinst zal worden behaald, is sprake van normaal vermogensbeheer.


Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google photo

You are commenting using your Google account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s